是真涨还是数字自动变化?北海房价疑惑之中悄然上涨
时间 : 2023-08-31 18:31:14   来源 : 腾讯网

按照国家统计局每月公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,北海一手房(新建商品住宅)从今年1月以来已经连涨7个月:

尤其今年7月:一手房环比上涨0.3%,涨幅全国第3;二手房环比上涨0.4%,涨幅全国第1。在各地跌跌声中,北海犹如黑马。


(资料图片)

半年数据也许不够,拉长点时间:

横线上面是涨、下面是跌。

2019年1月至2020年3月,连涨15个月;

2020年4月至2021年4月,连跌13个月;

2021年5月至2021年8月,连涨4个月;

2021年9月至2022年12月,连跌16个月;

2023年1月至2023年7月,连涨7个月。

不是连涨就是连跌,如此变化确实特别。而且,北海楼盘价格的涨跌跟市场感受经常是相反的:例如2019年楼市明显下行但房价持续上涨;2021年上半年楼盘明显以价换量但当年5-8月价涨;今年4月以来楼市明明逐月惨淡但房价依然连续上涨。

因此,国家统计局公布的北海一手房价格指数常常被质疑。

二手房的价格指数变化相对更可信一些。比如今年1-7月,它是1月2月下跌、3月4月5月上涨、6月再跌、7月又涨——这样的变化跟市场的实际感受比较吻合。

北海一手房价格指数为什么持续上涨呢?

有一个因素也许难以忽视。北海现行规定:

1.新建商品住房销售的实际成交价不得低于指导价格(备案价格)的90%,否则无法签订购房合同。

2.指导价格至少间隔半年才能申请调整1次。

文字上看,这样的规定让开发商无法随意涨价和降价,房价因此整体平稳可控。但时间长了,房价反而容易悄悄上涨。

举个例子:某个小店进了10件商品,单价分别是1、2、3……10元。其中,最低1元、最高10元,平均5.5元。

现在假定所有商品售价一直都保持不变:

首先,店主卖掉了1元和2元的商品。剩下8件最低2元、最高10元,平均6.5元。

接着,店主卖掉了3元和4元的商品。剩下6件最低5元、最高10元,平均7.5元。

按这样的卖法,商品是不是越来越贵?

楼盘也类似。由于所有房源的价格(指导价格)已经限定了(至少半年不变)。楼市冷清时,开发商往往是先拿便宜房子特价促销。当便宜房子卖出之后,剩余房源的价格自然会显得更贵。假如指导价格坚持不调整,房子越卖越贵很正常。

当然,实际当中最便宜的房子未必能率先卖掉(因为相对较差),最高的房子反而有可能首先被拿走(因为品质较好)。但这样的情况更多是发生在市场比较热闹时。如果楼市持续冷清,特价促销总是先拿出低价房源的。

由此可见,假如开发商不调整指导价格,冷市之下房价很有可能悄然上涨。

现在的楼市政策都在鼓励,大家都在等待政策变现。面对这样的大环境,除非实在没辙了,否则开发商应该不会在这个时候申请调低指导价格(调高反而更有可能)。

所以判断北海房价是涨还是跌,二手房应该更有参考意义。

二手房的价格指数显示:北海房价目前仍然平稳、在极小幅的波动之中。

但如果觉得一手房好像涨价了呢?从概率上说,更有可能是房源更佳。或者换句话说,房价涨了,以前买的当然划算,因为便宜。但现在入手的也不亏,因为房子品质可能更好。

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